政策丨山东推动城市片区综合更新改造，探索创新与城市特点相适应的实施模式

关于推动城市片区综合更新改造的若干措施

为深入贯彻落实党的二十大精神，实施城市更新行动，转变城市开发建设方式，促进房地产稳市场、城市提品质，有序推动城市片区综合更新改造，结合我省实际，制定如下措施。

科学谋划论证

1.组织开展城市体检。各市、县（市）加快建立“一年一体检、五年一评估”城市体检制度。鼓励开展多层级城市体检，逐步形成城市、片区、社区等分层级、多目标、有特色的指标体系。通过城市自体检、第三方体检和社会满意度调查，精准查找开发强度、住有所居、公共服务、安全韧性等方面的问题原因，提出“药方”对策，将城市体检作为开展城市更新的基础。（省自然资源厅、省住房城乡建设厅负责）

2.编制更新专项规划。各市、县（市）政府依据国土空间总体规划，组织编制城市更新专项规划。明确城市更新任务目标、更新范围、重点内容、实施步骤和保障措施，提出城市更新重点区域、更新片区（单元）和存量空间治理总体策略，设定更新方式、强度控制、产业升级、生态环境与历史文化保护、风貌特色营造、基础设施建设等指引与管控要求，对城市更新与房地产稳市场的协调联动关系进行分析研判。历史文化名城和有历史文化街区的市、县（市），在编制城市更新专项规划时，应严格落实名城、街区保护规划要求。（省自然资源厅、省住房城乡建设厅负责）

3.建立调查评估制度。县（市、区）政府组织对片区内土地利用、人口、经济、建筑现状、配套设施等进行分析评估，有效识别更新资源和价值，合理划定城市更新片区。对涉及老街区、老厂区、老建筑的城市更新项目，要开展历史和工业文化资源调查，组织专家评估论证，面积大于1公顷或涉及5栋以上具有保护价值建筑的项目，专家评估论证结果应报送省住房城乡建设厅。更新片区调查评估结果作为编制实施方案、生成更新项目的依据。（省住房城乡建设厅牵头，省自然资源厅、省工业和信息化厅、省文化和旅游厅等部门按职责分工负责）

明确实施路径

4.择优选择实施主体。根据更新片区及更新对象产权实际情况，通过多元化方式依法依规确定有相应能力的更新实施主体。吸引支持有诚信、有实力、有经验的房地产开发、建筑施工、设计院所和咨询机构等参与，发挥各方在策划、融资、建设、运营等方面的优势专长。（省住房城乡建设厅牵头，省自然资源厅、省商务厅等部门按职责分工负责）

5.严格实施方案管理。实施主体负责编制更新片区（项目）实施方案，包括目标、内容、建设计划、成本收益分析、资金筹措、推进步骤等，确定“留改拆”对象，严防大拆大建。实施方案编制过程中应充分征求相关部门以及专家、相关利益主体意见。市级政府确定实施方案评估审查、论证程序和批准机构，经批准的实施方案作为项目启动征收程序的必要条件。（省住房城乡建设厅牵头）

6.采取多种更新模式。根据更新片区资源条件，分类采用TOD（公共交通引导）、EOD（生态环境导向）、SOD（社会服务引导）等多种引导方式，一体化开发和更新改造，全面提升配套设施和环境风貌。分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。因地制宜建设适应市场提档升级需求的住宅产品，落实绿色建筑、超低能耗、装配式、健康住宅等标准。涉及房屋征收补偿的，提倡货币化安置和就地、就近安置相结合。（省住房城乡建设厅牵头，省财政厅、省自然资源厅、省生态环境厅、省交通运输厅等部门按职责分工负责）

7.注重产业导入升级。超前开展业态策划和招商，明确产业特色和转型方向，积极利用工业遗存、工业博物馆等资源，引入工业旅游、城市漫游、餐饮民宿、文化创意、科技研发、社区养老、众创空间、培训健身、“互联网 +”等新业态、新场景，促进消费，增加就业岗位。多渠道开展宣传推介，采取龙头招商、产业链招商、生态圈招商、补短板招商、新媒体招商等提高产业导入、培育成功率，增强长期稳定经营能力。（省住房城乡建设厅牵头，省商务厅、省工业和信息化厅、省文化和旅游厅、省民政厅、省卫生健康委等部门按职责分工负责）

严格项目管理

8.实行项目入库制度。片区综合更新改造项目应纳入城市更新项目库统筹管理，享受城市更新支持政策。具体入库流程、条件要求等由各市确定。省、市、县（区）分级编制城市更新项目年度计划，建立进入、退出机制，实施动态管理。符合国家102项重大工程项目条件要求的项目，应及时纳入国家重大建设项目库。（省发展改革委、省住房城乡建设厅负责）

9.提升项目审批效率。各地按照工程建设项目审批制度改革要求，建立城市更新项目快速审批流程。按照策划生成工作要求，对列入年度计划的项目，提前统筹协调相关部门和市政公用单位提出项目策划意见和规划建设条件，确定审批服务事项清单、审批流程图。各相关审批部门要通过打包审批、并联审批、联合审查、告知承诺、容缺受理、联合验收、帮办服务等方式，提高审批效率。支持各地根据项目类型规模、投资等情况，探索制定建设工程规划许可豁免清单。（省住房城乡建设厅牵头，省发展改革委、省自然资源厅、省生态环境厅等部门按职责分工负责）

10.加强全生命周期监管。厘清城市更新主管部门与实施主体责任分工和事权边界，建立多部门综合协调推进机制，强化项目策划、实施、运营等全过程管理，对阶段成效进行评估，及时纠偏纠错，预防化解风险。建立完善物业权利人、利害关系人参与、规划设计专业人员指导制度。支持各市根据实际推动制定城市更新地方性法规或规章，明晰具体管理层级和程序。（省住房城乡建设厅牵头，省司法厅等部门按职责分工负责）

强化用地保障

11.优化土地供应政策。鼓励各市按照有关规范和政策文件要求，制定出台工改工、工改商等更新用地政策，在符合规划的“边角地”“夹心地”“插花地”等难以独立开发的零星建设用地，以及其他不具备单独建设条件的零星建设土地，可与周边用地统一规划建设。（省自然资源厅牵头，省住房城乡建设厅、省文化和旅游厅等部门按职责分工负责）

12.创新开发运作模式。在不违反市场公平竞争原则的前提下，可在土地供应前，依据国土空间详细规划及土地使用标准核提规划条件，审查建设工程设计方案，按程序纳入供地方案，实施“带方案供应”。土地竞得人应严格执行挂牌出让时的条件要求，落实建设时序和运营管理责任，不得擅自变更。城市更新中涉及的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的存量建设用地，可纳入城镇低效用地再开发项目库，按照山东省城镇低效用地再开发相关规定实施。（省自然资源厅牵头，省住房城乡建设厅等部门按职责分工负责）

13.推动规划管理有序衔接。在更新片区详细规划中提出更新改造地块用地性质、功能混合、用地布局、开发强度以及其他指导性指标。可结合实施方案在详细规划中科学划定用地边界，对容积率、用地性质、建筑高度等适当调整。对于非强制性内容调整或增加公益性设施、公共绿地的，可依法依规简化详细规划调整程序。对强制性内容确实需要调整的，应编制调整论证报告，按程序办理。未单独编制城市设计的片区，在更新片区详细规划中要设置城市设计专篇，明确更新风貌管控要求。（省自然资源厅牵头，省住房城乡建设厅等部门按职责分工负责）

14.合理确定规划管控要求。城市更新中不得破坏老城区传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，不修大马路、建大广场。为保护城市肌理和风貌，更新片区内城市支路可按照现有道路控制，绿地率可按照不低于现状水平控制，建筑密度可按照不高于现状水平控制，建筑高度不得突破历史文化名城、历史文化街区保护规划控高要求，不得降低原建筑消防安全水平。有关保护保留建筑的更新改造和翻建建筑的间距、退让等内容，可在符合有关规范要求前提下，按原有风貌格局控制。（省自然资源厅、省住房城乡建设厅负责）

拓宽资金渠道

15.引入多元社会资本。支持社会资本参与城市更新，在保障公共利益前提下，对可经营、可出售、可出租的更新项目或资产，通过资产证券化（ABS）、投资人+EPC等多种方式筹集资金，优先通过市场化方式运作。鼓励更新资源产权所属单位或居民出资自主进行更新改造，共享更新收益。对单一地块、项目无法实现资金平衡的，发展跨区域平衡、多项目捆绑平衡、近期远期平衡、建设运营平衡等模式，合理搭配，统筹更新片区内资源配置和产出效益。（省财政厅、省住房城乡建设厅负责）

16.加大金融支持力度。发挥省新旧动能转换基金、黄河母基金作用，积极支持城市更新项目。鼓励各地依法设立城市更新基金、发行企业债券、争取专项贷款，鼓励符合条件的项目发行地方政府债券、争取国家REITs试点，多渠道筹集建设资金。鼓励政策性、商业性银行主动对接，开发与项目特点相配套的中长期、价格优惠的金融产品和服务，优化授信流程，有效降低融资成本。鼓励加大金融支持租赁住房开发建设、团体批量购买租赁住房、住房租赁经营力度。开展“政银企”合作交流活动，推介城市更新项目。（省发展改革委、省财政厅、省住房城乡建设厅、省地方金融监督管理局、中国人民银行济南分行、山东银保监局、山东省证监局、青岛银保监局、青岛证监局等部门按职责分工负责）

17.落实相关减免政策。城市更新项目符合国家、省有关规定的，按规定享受行政事业性收费和政府性基金相关减免政策。城镇老旧小区等已建成的项目不属于城市基础设施配套费的征收范围，不得征收城市基础设施配套费。符合省有关城镇低效用地再开发政策的，按有关政策给予支持。（省财政厅、省自然资源厅、省住房城乡建设厅、省税务局等部门按职责分工负责）

18.加强财政资金扶持。省级层面统筹住房和城镇建设、国土空间治理、环保、文化等相关领域资金，加大城市更新项目支持力度。各市、县（市、区）政府根据财力情况，通过直接投资、财政补助、贷款贴息等，对公益性、基础性城市更新项目予以支持。（省财政厅牵头，省自然资源厅、省生态环境厅、省住房城乡建设厅、省商务厅、省文化和旅游厅、省地方金融监督管理局等部门按职责分工负责）

开展试点示范

19.推动试点创新。加快推进国家、省级城市更新试点，探索创新与山东城市特点相适应的城市更新工作制度、实施模式、支持政策、技术方法和管理措施，研究城市更新与房地产开发互促共进、良性循环机制。开展省级城市更新试点片区建设，实施重点区域突破，全面推进土地储备、规划设计、更新建设、产业策划、运营管理等各项工作，形成主体培育、项目管理、资源统筹、要素保障等可复制推广的经验做法。（省住房城乡建设厅、省自然资源厅负责）

20.打造示范项目。选树、推出一批在统筹谋划、设计创新、技术研发、资金筹集、规范管理、长效运行等方面示范性强、效果突出的典型城市更新项目，充分发挥示范引领作用，带动项目实施水平不断提升。