2024-2025年增强建筑涂料业抗房地产回调风险韧性

林宣益

虽然我国旧房重涂翻新市场已有长足进展，但房地产业深度回调。2021年，房地产业在登上商品房销售面积约18亿平方米，销售额18万亿元的顶峰后，供求关系改变，供多需小，房价下跌，销售下降，房地产企业融资困难，债务违约，商品房待售面积增加，与国际地缘冲突形成共振，致使总体需要涂装的面积大幅下降，建筑涂料行业遇到极大压力。

一．建筑涂料市场继续萎缩

房价止跌回稳是关键指标。房价从2021年见顶以来，逐步跌回2016年的价格水平，较最高位普遍下跌了30%以上，而且出现加速下行的趋势，许多三、四线城市的二手房市场流动性枯竭，变现十分困难。2008年1月-2025年8月一线城市和香港二手住宅价格指数走势如图1所示[1]。

                图1  一线城市和香港二手住宅价格指数变化

2024年，百城二手房价格累计下跌7.26%，受部分优质改善型楼盘入市影响，百城新建住宅价格累计结构性上涨2.68%。

新建住宅价格受政策影响更明显，而二手房市场更反映真实供需情况。

买房者的心理往往是买涨不买跌。

建筑涂装一般包括新建房屋竣工面积涂装和旧房翻新重涂二大部分。这些新建房屋竣工面积和翻新面积中，约有90%是采用建筑涂料涂装的。

1、新建建筑

建筑涂料的发展与房地产业和建筑业息息相关，如商品房销售面积、房地产和建筑业房屋竣工建筑面积、房地产投资等都是建筑涂料发展的强相关指标。2020年至2025年，房地产投资、房地产房屋竣工面积和商品房销售面积如表1所示。

表1  2020-2025年房地产投资、房地产房屋竣工面积和商品房销售面积

由表1可以看出，2021年以来至今，房地产业深度回调，致使总体需要涂装的面积下降。

表2是2020-2025年建筑业各类房屋竣工面积。

建筑业房屋竣工面积虽然从2021年以来，也逐年下降，并且2024年同比下降12.63%，但2024年总的竣工面积量还有约35亿平方米。另外，从2021年至2024年，厂房及建筑物的竣工面积是增加的。

2025年上半年，建筑业住宅竣工面积同比下降14.28%，厂房及建筑物竣工面积同比下降4.85%，商业及服务房竣工面积同比增加4.60%。

2、既有建筑

2024年5月8日国务院发布《第一次全国自然灾害综合风险普查公报》，这次调查截止时间2020年12约31日。城乡房屋建筑3.54亿栋，总建筑面积1280亿平方米；其中城镇房屋（含住宅和学校、医院、商场、写字楼、厂房等建筑）4738.8万栋、662亿平方米；农村房屋（含住宅和公共建筑、商业建筑、文化建筑等建筑）3.07亿栋、618亿平方米。

还不包括十四五竣工的建筑，可见我国既有建筑数量巨大。

既有建筑翻新重涂市场大致分三类，一类是旧改；另一类是二手房重涂，基本与新房涂装相同；第三类是翻新重涂，即住户还住在房子里。最后一类重涂时间要求比较紧，用户感受和体验很重要。

2020-2025年二手房销售如表3。

       表3  2020-2025年二手房销售情况

从表3可以看出，近年二手房销售稳步提高，2024年二手房销售达7.2亿平方米，与2024年房地产竣工面积7.37亿平方米相当。

2025年全国二手房销售呈价降量升之势。光大核心15城1-8月二手住宅成交面积1.05亿平方米，同比增长8.9%。克而瑞监测30个重点城市1-8月累计成交二手房面积同比增长7%。2025年二手房销售面积估计在7.7亿平方米左右，大于房地产业2025年竣工面积。

2020-2025年旧房改造情况如表4。2024年旧房改造面积达6.8亿平方米。

表4    2018-2024年旧房改造情况

注：以70平方米/户计，2024年旧改约6.8亿平方米。旧房改造是开工面积，不是竣工面积。

2024年刷新面积估计与2023年持平，即285万套，约2亿平方米。从收入和就业情况看，2025年刷新面积估计略有下降。

二．建筑涂料

2021-2025年全国建筑涂料、涂料产量以及建筑涂料在涂料中所占比例如表5。根据国家统计局的数据，2021-2023年建筑涂料数据有所调整。由于受房地产回调影响，2024年建筑涂料主营收入估计998亿元，同比下降约10%。2025年上半年建筑涂料产量估计下降10%左右。

2025年上半年，全国涂料总产量达到1677.4万吨，同比降低4.31%，主营业务收入总额1897.95亿元，同比增长0.42%，利润总额148.97亿元，同比增长33.5%。

    表5  全国建筑涂料、涂料产量以及建筑涂料在涂料中所占比例

另外，从产品看，真石漆继续下降，水性多彩涂料表现韧性。从销售市场看，工程销售市场断崖式下降，尤其是集采。零售市场也呈下降趋势。

部分上市建筑涂料企业和乳胶企业近年营业收入和利润入表6。

表6  部分上市建筑涂料企业和乳胶企业近年营业收入和利润 /亿元

表中立邦中国的营收是指通用涂料的营收，通用涂料主要是建筑涂料。

数字是冰冷的，可见建筑涂料企业压力山大，要度过严冬。

三.增强建筑涂料业抗房地产周期风险韧性

建筑涂料市场变化，企业应做出相应调整，不断增强抗房地产周期风险韧性。

1.关注厂房及建筑物

在新建房屋中，关注厂房及建筑物，如表7。虽然2024年建筑业各类房屋竣工面积比2021年下降了15.82%，但厂房及建筑物，不仅没下降，反而增加了22.52%。文化、体育和娱乐用房屋竣工面积虽也增加了10.27%，但总量占比很小。

2.做大存量房翻新重涂市场

如前所述，我国存量房数量巨大，旧房翻新增强建筑涂料业抗房地产周期风险韧性的基础，也是环境友好、高质量创新发展的支撑点。

2024年，以建筑业统计竣工住宅面积计，各类住宅汇总和占比如表8。以前是以房地产统计竣工商品住宅计。

表8  2024年各类住宅汇总和占比

从表8可以看出，旧住宅翻新重涂面积接近新住宅竣工面积。